Comprar propiedad en Turquía: guía para extranjeros

Autor: Equipo editorial del Bufete Sadaret | Última actualización: 15 de marzo de 2026

Turquía se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria internacional. Con una ubicación geográfica privilegiada, precios competitivos, una economía en crecimiento y la posibilidad de obtener la ciudadanía turca mediante inversión, cada año miles de extranjeros adquieren propiedades en el país. Sin embargo, comprar un inmueble en un país extranjero implica riesgos que solo pueden mitigarse con un adecuado asesoramiento jurídico. Esta guía ofrece toda la información que necesita para realizar una compra segura y exitosa.

¿Quién puede comprar propiedad en Turquía?

La Ley de Registro de la Propiedad (Ley n.º 2644, artículo 35) permite a los ciudadanos de la mayoría de países comprar propiedades en Turquía, sujeto al principio de reciprocidad y a ciertas restricciones. En la práctica, ciudadanos de más de 180 nacionalidades pueden adquirir inmuebles en territorio turco.

Las restricciones principales son:

• Zonas militares: No se puede comprar en zonas militares o de seguridad designadas por el Gobierno.
• Límite de superficie: Un extranjero puede adquirir un máximo de 30 hectáreas en todo el territorio turco.
• Límite por distrito: Las propiedades de extranjeros no pueden superar el 10% de la superficie del distrito donde se ubican.
• Nacionalidades restringidas: Ciudadanos de Siria, Armenia, Corea del Norte, Cuba y Nigeria tienen restricciones especiales o prohibición total.
• Terrenos agrícolas: Los extranjeros pueden comprar terrenos agrícolas, pero deben presentar un proyecto de desarrollo en un plazo de 2 años.

Tipos de propiedades disponibles

• Apartamentos residenciales: La opción más popular, disponible en ciudades como Estambul, Antalya, Bodrum, Alanya y Ankara.
• Villas y casas independientes: Especialmente populares en la costa egea y mediterránea.
• Locales comerciales: Oficinas, tiendas y naves industriales.
• Terrenos urbanizables: Para proyectos de construcción.
• Propiedades sobre plano: Inmuebles en construcción, generalmente con precios más bajos y planes de pago.

Procedimiento de compra paso a paso

Paso 1: Búsqueda y selección del inmueble

Identifique el inmueble que desea comprar. Recomendamos visitar la propiedad personalmente o, si no es posible, contratar a un abogado que realice una inspección en su nombre. Desconfíe de las ofertas que parezcan demasiado buenas para ser ciertas.

Paso 2: Verificación legal (due diligence)

Este es el paso más importante y donde la asistencia de un abogado es imprescindible. La verificación incluye:

• Comprobación del título de propiedad (TAPU) y confirmación de que el vendedor es el legítimo propietario.
• Verificación de que el inmueble está libre de hipotecas, embargos, servidumbres y anotaciones preventivas.
• Comprobación de que el inmueble cumple la normativa urbanística (imar durumu).
• Verificación de la licencia de obra y del certificado de habitabilidad (iskan).
• Comprobación de deudas de impuestos municipales, cuotas de comunidad y suministros.
• Para propiedades sobre plano: verificación de los permisos de construcción, la licencia del constructor y la existencia de garantías financieras.

Paso 3: Negociación y contrato preliminar

Una vez verificada la propiedad, se negocia el precio y las condiciones de la compraventa. Se recomienda firmar un contrato preliminar (ön sözleşme) que establezca las condiciones, el precio, la forma de pago y los plazos. El contrato debe redactarse en turco y en el idioma del comprador.

Paso 4: Obtención del número de identificación fiscal

Todo extranjero que realice transacciones en Turquía necesita un número de identificación fiscal (vergi kimlik numarası). Se obtiene gratuitamente en cualquier oficina de Hacienda (Vergi Dairesi) con el pasaporte original.

Paso 5: Apertura de cuenta bancaria

Es necesario abrir una cuenta en un banco turco para realizar la transferencia del precio de compra. Los bancos turcos requieren el pasaporte, el número fiscal y un justificante de domicilio.

Paso 6: Tasación oficial

Para todas las compras por extranjeros, es obligatorio obtener un informe de tasación emitido por una empresa autorizada por la Junta de Mercados de Capitales (SPK). El informe tiene una validez de 3 meses y un coste aproximado de 10.000-15.000 TL.

Paso 7: Solicitud de autorización militar

La Dirección General del Registro de la Propiedad solicita de oficio una autorización al Estado Mayor General para verificar que el inmueble no se encuentra en zona militar restringida. Este trámite tarda entre 1 y 4 semanas.

Paso 8: Transferencia de la propiedad (TAPU)

La transferencia de la propiedad se realiza en la Dirección del Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü). Ambas partes (o sus representantes con poder notarial) deben estar presentes. Se firma la escritura de compraventa, se paga el impuesto de transmisión y se emite el nuevo título de propiedad a nombre del comprador. Se requiere un traductor jurado durante la firma si el comprador no habla turco.

Costes de la compraventa

• Impuesto de transmisión: 4% del valor declarado (generalmente se reparte al 50% entre comprador y vendedor, pero es negociable).
• Tasación oficial: 10.000-15.000 TL.
• Gastos de registro: Aproximadamente 2.000-5.000 TL.
• Seguro obligatorio contra terremotos (DASK): Variable según la ubicación y superficie, generalmente entre 500 y 3.000 TL/año.
• Traductor jurado: 1.500-3.000 TL para la firma en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios legales: Según la complejidad de la operación.
• Comisión de agencia inmobiliaria: Generalmente 2-3% del precio de compra (pagada por el comprador y/o vendedor).

Ciudadanía turca por inversión inmobiliaria

Si la inversión alcanza los 400.000 USD, puede solicitar la ciudadanía turca para usted, su cónyuge y sus hijos menores de 18 años. Los requisitos específicos son:

• Valor total de la inversión de al menos 400.000 USD según tasación oficial.
• Compromiso de no vender durante 3 años (anotación en el TAPU).
• Pago íntegramente mediante transferencia bancaria.
• El inmueble no debe haber sido previamente vendido por el mismo comprador extranjero.

Para más información sobre este tema, consulte nuestro artículo detallado sobre ciudadanía turca por inversión.

Riesgos y cómo evitarlos

• Estafas inmobiliarias: Vendedores que no son propietarios, propiedades con cargas ocultas o precios inflados. Solución: siempre verificar el TAPU y contratar un abogado independiente.
• Propiedades sin licencia: Inmuebles construidos sin permisos o en zonas no urbanizables. Solución: verificar el estado urbanístico (imar durumu) en el municipio.
• Defectos de construcción: Vicios ocultos en la estructura, instalaciones o materiales. Solución: inspección técnica independiente antes de la compra.
• Problemas con propiedades sobre plano: Retrasos, cambios en el proyecto o quiebra del constructor. Solución: verificar la solvencia del constructor y exigir garantías bancarias.
• Doble venta: Aunque es raro gracias al sistema registral turco, puede ocurrir con contratos privados. Solución: solo considerar completada la compra cuando se registre en el TAPU.

Impuestos sobre la propiedad

Como propietario de un inmueble en Turquía, deberá pagar los siguientes impuestos:

• Impuesto sobre bienes inmuebles (Emlak Vergisi): 0,1% para viviendas en municipios ordinarios, 0,2% en grandes ciudades. Para locales comerciales: 0,2% y 0,4% respectivamente. Se paga anualmente en dos plazos.
• Impuesto sobre la renta por alquiler: Si alquila la propiedad, las rentas tributan en el IRPF turco con tipos progresivos del 15% al 40%.
• Impuesto sobre la plusvalía: Si vende la propiedad dentro de los 5 primeros años, la ganancia patrimonial tributa en el IRPF. Pasados 5 años, la venta está exenta.

Preguntas frecuentes

Para asesoramiento jurídico en su compra inmobiliaria en Turquía, contacte con el Bufete Sadaret: +90 531 500 03 76 | WhatsApp | info@sadarethukuk.com