Kira artış oranı, İstanbul başta olmak üzere Kadıköy, Anadolu Yakası ve tüm Türkiye'de en çok merak edilen hukuki konuların başında gelmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, konut kiralarında yıllık kira artışını TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlamaktadır. Bu rehberde 2026 yılı kira artış oranı hesaplama yöntemi, kiracı ve ev sahibi hakları ile tahliye sebeplerini detaylı olarak ele alıyoruz. Kira uyuşmazlığınızda hukuki danışmanlık için 0531 500 03 76 numarasından bize ulaşabilirsiniz.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira bedelinin ne oranda artırılabileceğini belirleyen yasal sınırdır. TBK m.344/1 uyarınca tarafların anlaşması, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu sınırlama kiracıyı aşırı artışlardan korur.

TÜFE verileri TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından her ay açıklanır. Kira yenileme döneminde hangi ayın verisi esas alınacağı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre belirlenir.

2026 Yılı Kira Artış Oranı

2026 yılı kira artış oranı, kira yenileme ayından bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı ile belirlenir. Aylık TÜFE değil, 12 aylık ortalama esas alınır. Güncel TÜFE verilerine TÜİK'in resmi web sitesinden ulaşılabilir.

Hesaplama Örneği

Bu oranın üzerindeki anlaşma geçersizdir; kiracı yalnızca yasal sınır kadar artış ödemekle yükümlüdür.

Kiracı Hakları

TBK kapsamında kiracının korunan hakları:

• Sözleşme güvencesi: Süre bitiminde kiracı fesih bildirmezse sözleşme 1 yıl uzar (TBK m.347)
• Kira artış sınırı: TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz
• Depozito koruması: En fazla 3 aylık kira, bankada vadeli hesapta tutulmalı (TBK m.342)
• Taşınmazın devri: Satış kiracının sözleşmesini etkilemez
• Fesih hakkı: 15 gün önceden bildirimle her zaman feshedebilir

Ev Sahibi Hakları ve Tahliye Sebepleri

Ev sahibi yalnızca TBK'da sınırlı sayıda belirtilen sebeplerle kiracıyı tahliye edebilir:

• İhtiyaç (TBK m.350): Kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için gerçek ve samimi ihtiyaç
• Yeni malik (TBK m.351): Edinmeden 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava
• Tadilat (TBK m.350/2): Esaslı onarım gerektiren durum
• 10 yıl kuralı (TBK m.347): Uzama süresinden sonra sebepsiz fesih hakkı
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Bir yılda 2 kez gecikme ihtarı
• Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Teslimden sonra verilen yazılı taahhüt

Detaylı bilgi için kiracı tahliye davası rehberimize bakabilirsiniz.

Büromuzun Temsil Ettiği Bir Kira Uyuşmazlığı

Kadıköy'de 7 yıldır kiracı olan müvekkilimize ev sahibi %80 artış talep etti. Büromuz tarafından yasal sınırın (TÜFE 12 aylık ortalama) üzerinde artış yapılamayacağı bildirildi. Ev sahibi kira tespit davası açtı; mahkeme emsal kira bedellerini ve TÜFE'yi değerlendirerek makul bir artışa hükmetti.

Kira uyuşmazlığınızda profesyonel destek almak isterseniz, Sadaret Hukuk Bürosu olarak Kadıköy merkezli ofisimizden İstanbul ve tüm Türkiye'ye gayrimenkul hukuku hizmeti vermekteyiz. 0531 500 03 76

5 Yıl Kuralı ve Kira Tespit Davası

TBK m.344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde hakim, TÜFE'ye ek olarak emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira belirleyebilir. Detaylı bilgi için kira tespit davası rehberimize bakınız.

Kira Sözleşmesi Dikkat Noktaları

• ✓ Kira bedeli ve ödeme tarihi açıkça belirtilmeli
• ✓ Artış oranı yasal sınıra uygun olmalı
• ✓ Depozito 3 aylık kirayı aşmamalı
• ✓ Taşınmazın mevcut durumu tutanakla tespit edilmeli
• ✓ Aidat ve ortak giderlerin sorumluluğu belirtilmeli
• ✓ Tahliye taahhüdü sözleşmeyle aynı tarihte imzalanmamalı

Büromuzun Temsil Ettiği Bir Tahliye Davası

İstanbul Anadolu Yakası'nda bir ev sahibi, 12 yıllık kiracısının tahliyesi için büromuza başvurdu. TBK m.347 kapsamında 10 yıllık uzama süresi dolduğundan, 3 ay önceden noter ihtarnamesi çekildi ve dava açıldı. Mahkeme tahliyeye karar verdi.

Yargıtay İçtihatları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin kira hukukundaki temel içtihatları: ihtiyaç sebebiyle tahliyede gerçek ve samimi ihtiyaç aranması, sözleşmeyle aynı tarihli tahliye taahhütlerinin geçersizliği, kira tespit davasında en az 3-5 emsal araştırılması gerektiği. Güncel kararlara Yargıtay resmi web sitesinden ulaşılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 kira artış oranı ne kadar?

TBK m.344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Güncel oran TÜİK verilerinden takip edilmelidir.

Kira artışı ne zaman yapılır?

Sözleşmenin yenilenme döneminde yapılır. Belirli süreli sözleşmelerde süre bitiminde, belirsiz sürelide yıl dönümünde. Artış oranı kira yenileme ayından önceki ayın TÜFE verisine göre belirlenir.

Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yalnızca TBK'da sayılan haklı sebeplerle: ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, esaslı tadilat, 10 yıl kuralı, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü. Kira süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.

Kiracı kira artışını kabul etmezse ne olur?

TÜFE sınırı içindeki artışı kabul etmezse ev sahibi kira tespit davası açabilir. Yasal sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değildir.

Depozito ne zaman iade edilir?

Taşınmaz sözleşmeye uygun teslim edildiğinde. Normal kullanım dışı hasar varsa onarım bedeli düşülebilir. TBK m.342 uyarınca depozito bankada vadeli hesapta tutulmalıdır.

Kira sözleşmesi kaç yıl geçerli?

Süre sonunda kiracı fesih bildirmezse aynı koşullarla 1 yıl uzar (TBK m.347). Kiracı 15 gün önceden bildirimle feshedebilir. Ev sahibi ise ancak haklı sebeplerle veya 10 yıl sonra feshedebilir.

10 yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. TBK m.347 uyarınca 10 yıllık uzama süresinden sonra ev sahibi, uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira tespit davası nedir?

Kira bedelinin mahkemece belirlenmesidir. 5 yıldan sonra hakim TÜFE + emsal kira + hakkaniyet dikkate alarak yeni bedel tespit eder. Detaylı bilgi için kira tespit davası rehberimize bakınız.

Sonuç ve Hukuki Destek

Kira uyuşmazlıkları hem kiracı hem ev sahibi açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Sadaret Hukuk Bürosu olarak Kadıköy merkezli ofisimizden İstanbul ve Türkiye genelinde gayrimenkul ve kira hukuku alanında hizmet vermekteyiz.

• Telefon: 0531 500 03 76
• WhatsApp: WhatsApp'tan yazın
• E-posta: info@sadarethukuk.com
• Adres: Acıbadem Mah. Akasya Sok. No:199/A K:34 D:7, Kadıköy / İstanbul 34660

Bu makale Sadaret Hukuk Bürosu Yayın Kurulu tarafından Mart 2026'da güncellenmiştir.

İlgili Makaleler: Kiracı Tahliye | Kira Tespit | Aile Konut Şerhi | İcra Takibi