1. Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır veya taşınmaz malların paydaşlar arasında paylaştırılması amacıyla açılan davadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 698-699. maddeleri ortaklığın giderilmesini düzenlemektedir.

TMK m.698/1: "Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir."

Ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada en çok miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda gündeme gelmektedir. Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Mirasçılar, paylaşım konusunda anlaşamazlarsa ortaklığın giderilmesi davası açarak malın paylaştırılmasını talep ederler.

Dava, iki farklı sonuçla sonuçlanabilir: aynen taksim (malın fiziki olarak bölünmesi) veya satış yoluyla paylaştırma (malın açık artırmada satılması ve bedelin paydaşlara dağıtılması). Mahkeme, öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

2. Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti

2.1. Paylı Mülkiyet (TMK m.688-700)

Birden fazla kişinin bir mal üzerinde belirli paylarla malik olmasıdır. Her paydaşın payı belirli ve tapu kütüğünde kayıtlıdır (örneğin 1/3, 1/4). Paydaş, kendi payını bağımsız olarak satabilir veya devredebilir; ancak mal üzerinde tek taraflı tasarruf (satış, ipotek) yapamaz.

2.2. Elbirliği Mülkiyeti (TMK m.701-703)

Birden fazla kişinin bir mal üzerinde payları belirlenmeksizin birlikte malik olmasıdır. Mirasçılar arasında kendiliğinden oluşur. Paylar belirli değildir; her ortak, malın tamamı üzerinde hak sahibidir. Tasarruf işlemleri ancak tüm ortakların birlikte karar vermesiyle mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi (TMK m.644) veya doğrudan ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

3. Aynen Taksim

Aynen taksim, malın fiziki olarak bölünerek her paydaşa ayrı bir bölümün verilmesidir. TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesiyle gerçekleştirilir.

Aynen taksimin şartları:

• Fiziki bölünme mümkün olmalı: Malın bölünmesi fiziken mümkün olmalıdır. Tek bir daire, araç veya küçük bir arsa bölünemez.
• Değer azalması olmamalı: Bölünme sonucu malın değerinde önemli bir azalma olmamalıdır.
• İmar mevzuatına uygunluk: Taşınmazın bölünmesi imar planına ve parselasyon kurallarına uygun olmalıdır.
• Her parçanın bağımsız kullanımı: Bölünen her parça bağımsız olarak kullanılabilir olmalıdır.

Aynen taksim bilirkişi raporu ile değerlendirilir. Bilirkişi heyeti (harita mühendisi, mimar, değerleme uzmanı) malı inceleyerek aynen taksimin mümkün olup olmadığını rapor eder. Bölünen parçalar arasında değer farkı varsa, denkleştirme bedeli (ivaz) ödenerek eşitlik sağlanır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, aynen taksim mümkünse satış kararı verilemez. Mahkeme, öncelikle aynen taksim olasılığını araştırmak zorundadır.

4. Satış Yoluyla Paylaştırma

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme, malın satış yoluyla paylaştırılmasına karar verir. Satış, açık artırma yoluyla yapılır.

Satış sürecinin aşamaları:

1. Kıymet takdiri: Bilirkişi tarafından malın güncel piyasa değeri belirlenir
2. Satış memuru atanması: Mahkeme, satış memuru olarak icra müdürlüğünü görevlendirir
3. İlan: Satış ilanı yayımlanır (gazete, UYAP, internet)
4. Açık artırma: Belirlenen tarihte açık artırma yapılır
5. İhale: En yüksek teklifi veren kişiye ihale yapılır
6. Bedelin paylaşımı: Satış bedeli, paydaşlara payları oranında dağıtılır

Paydaşlara satış hakkı: Tüm paydaşların rızası halinde satış yalnızca paydaşlar arasında da yapılabilir. Bu durumda paydaşlar, kendi aralarında ihaleye katılır ve dışarıdan alıcı kabul edilmez. Bu seçenek, malın ailenin/paydaşların elinden çıkmamasını sağlar.

Satışta muhammen bedelin (takdir edilen değerin) en az %50'si + satış masrafları karşılanmalıdır. İlk artırmada bu bedele ulaşılmazsa ikinci artırma yapılır.

5. Davayı Kim Açabilir?

TMK m.698 uyarınca her paydaş, ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Davanın özellikleri:

• Tek paydaş yeterli: Bir paydaşın talebi, davanın açılması için yeterlidir. Diğer paydaşların onayı gerekmez.
• Tüm paydaşlar taraf: Dava, tüm paydaşlara karşı açılır. Bir paydaşın davaya dahil edilmemesi, davanın reddini gerektirir.
• Zamanaşımı yok: Ortaklığın giderilmesi davası zamanaşımına tabi değildir; her zaman açılabilir.
• Pay oranı önemsiz: En küçük paya sahip paydaş dahi davayı açabilir.

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi. Yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki).

6. Dava Süreci

1. Dava dilekçesi: Taşınmazın tapu bilgileri, paydaşlar ve talep belirtilir
2. Tapu kaydı inceleme: Mahkeme, tapu müdürlüğünden tapu kaydını celp eder
3. Taraf teşkili: Tüm paydaşlara dava tebliğ edilir
4. Keşif: Mahkeme heyeti taşınmazı yerinde inceler
5. Bilirkişi raporu: Aynen taksim imkanı, değer tespiti, bölünme planı incelenir
6. Karar: Aynen taksim veya satış kararı verilir
7. Satış (gerekirse): İcra müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yapılır

Dava süresi ortalama 1-2 yıldır. Keşif, bilirkişi raporu ve satış aşamaları süreyi uzatabilir. İstinaf yoluna başvurulması ek süre ekler.

7. Kıymet Takdiri ve Bilirkişi

Ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi incelemesi kritik öneme sahiptir. Bilirkişi heyeti:

• Taşınmazın güncel piyasa değerini belirler
• Aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirir
• Bölünme halinde her parçanın değerini hesaplar
• İmar durumunu inceler (bölünmeye uygunluk)
• Taşınmaz üzerindeki yapıları, ağaçları, muhdesatı tespit eder

Bilirkişi raporuna itiraz halinde ek rapor veya yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir. Kıymet takdiri, satış sırasında asgari ihale bedelini belirler.

8. Önalım (Şufa) Hakkı

TMK m.732-735 uyarınca, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkına sahiptir.

Önalım hakkının kullanımı:

• Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir
• Bildirimden itibaren 3 ay, satıştan itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır
• Önalım hakkı, satış bedeli ve tapu masraflarının alıcıya ödenmesiyle kullanılır
• Önalım hakkı, dava yoluyla ileri sürülür (sulh hukuk mahkemesi)

Ortaklığın giderilmesi davasındaki satışta önalım hakkı uygulanmaz; çünkü satış, mahkeme kararıyla zorunlu olarak yapılmaktadır.

9. Miras Ortaklığında Giderilme

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi en yaygın dava türlerinden biridir. Mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur ve anlaşma sağlanamadığında dava açılır.

Miras ortaklığında dikkat edilmesi gerekenler:

• Veraset ilamı alınmış olmalıdır
• Tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir
• Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi istenebilir (TMK m.644)
• Miras paylaşım sözleşmesi (rızai taksim) alternatif olarak değerlendirilebilir
• Taşınmaz üzerinde muhdesat (bina, ağaç) varsa değerinin tespiti gerekir

Miras ortaklığının giderilmesinde, mirasçıların rızai anlaşma sağlaması (paylaşım sözleşmesi) en ekonomik ve hızlı çözümdür. Anlaşma sağlanamazsa dava yolu kullanılır.

10. Yargıtay Kararları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre, aynen taksim mümkün ise satış kararı verilemez. Bilirkişi raporu ile aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların davaya dahil edilmesinin zorunlu olduğunu ve eksik taraf teşkili halinde davanın reddedilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Yargıtay, paydaşlara özgü satış talebinin tüm paydaşların oybirliği ile kabul etmesi halinde mümkün olduğunu; bir paydaşın dahi karşı çıkması halinde genel satış yapılması gerektiğini içtihat etmiştir.

11. Sıkça Sorulan Sorular

İlgili Makaleler: Miras Hukuku | Mirasın Reddi | Kiracı Tahliye