Gayrimenkul Hukuku

Kısa cevap: Tapu sicilindeki yolsuz tescil Türk Medeni Kanunu md. 1025'e göre tapu sicilinin düzeltilmesi davasıyla giderilir. Konut kiralarında kiraya verenin tahliye hakları Türk Borçlar Kanunu md. 347 ve 350–352'de sınırlı olarak sayılmıştır. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi Tapu Kanunu md. 35'e tabidir.

Tapu iptali ve tescil davaları

Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, terkin edilmiş veya değiştirilmişse, hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve tazminat istemleri saklıdır (Türk Medeni Kanunu md. 1025). Muvazaalı devirler, sahte vekâletnameyle yapılan satışlar ve hata sonucu oluşan kayıtlar bu davaların başlıca nedenleridir.

• Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları
• Sahte vekâletname ile yapılan devirlerin iptali
• Kadastro tespitine itiraz davaları
• Önalım (şufa) hakkı davaları
• Tapu sicilinin düzeltilmesi davaları

Kira uyuşmazlıkları ve tahliye

Kira bedeli (TBK md. 344): Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Sözleşmenin uzaması (TBK md. 347): Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Kiraya verenin tahliye sebepleri:

• Gereksinim, yeniden inşa ve imar (md. 350): Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılır.
• Yeni malikin gereksinimi (md. 351): Kiralananı sonradan edinen, edinmeden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirir ve sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir.
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler (md. 352): Yazılı tahliye taahhüdüne rağmen boşaltmama; bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olma; kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paylı mülkiyetin devamı için hukuki bir işlem veya sürekli amaca özgülenme bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir (Türk Medeni Kanunu md. 698).

Yabancıların taşınmaz edinimi

Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Edinilen taşınmazların toplam alanı ilçe özel mülkiyet yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Yabancı gerçek kişiler satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (Tapu Kanunu md. 35). Edinime ilişkin güncel ülke ve sınır düzenlemeleri için resmî kaynaklar esas alınmalıdır.

İmar, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma

İmar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı ve iskân işlemleri, kentsel dönüşüm süreçleri, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları ile kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu) bu alandaki diğer çalışma başlıklarıdır. Her uyuşmazlıkta başvuru yolu ve süreler olayın niteliğine göre belirlendiğinden, belgelerin birlikte incelenmesi gerekir.

Sıkça sorulan sorular